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Contrairement aux baux dits « classiques », soumis à un régime protecteur pour le locataire, les baux dits « meublés » sont protecteurs du bailleur. De ce constat, de nombreux propriétaires ont été séduits par cette formule, fiscalement et contractuellement intéressante.

Au fil des années et face au nombre grandissant de location meublée sur le marché, ce sont les jurisprudences qui sont intervenues, en éclaircissaient la différence entre la location non meublée, et celle meublée. Revenons ensemble dessus.

Qu’entendons-nous par location meublée ?

Pour qu’un bail soit considéré comme un bail de location meublée, il doit répondre à des critères précis imposés par la loi française. Ainsi, le simple fait de disposer dans le logement que quelques meubles comme un canapé, une table et une chaise, ne suffit en aucun cas à qualifier la location de « meublée ». En s’appuyant sur la liste des équipements obligatoires dressée par le gouvernement, chaque propriétaire-bailleur, au vu du local loué, doit soit s’assurer que ses locataires puissent jouir normalement des locaux sans y apporter le moindre meuble.

Aux vues du non-respect de liste d’équipement minimum imposé par la législation française, le locataire pourra alors faire valoir lors d’un contentieux, que la location ne respecte pas le mobilier requis. Les juges pourront ainsi procéder à la requalification du meublé, en location vide.

La requalification d’un bail de location

En cas de requalification le bail de « location meublée » sera écarté et la loi du 6 juillet 1989 sur les logements nus devra alors s’appliquer.

Une requalification du bail de location aura donc de nombreuses conséquences. En voici les principales.

Les deux premières conséquences sont contractuelles. La plus directe est la modification du bail de location. La durée du bail n’étant pas similaire entre location vide et location meublée, le nouveau bail passera ainsi de 1 an à 3 ans (et même 6 ans si le propriétaire bailleur est une personne morale, hors SCI Familiale). Pour rappel, le contrat en meublé peut même être de neuf mois non renouvelables si le locataire est étudiant et que dès le départ, le propriétaire et le locataire se mettent d’accord pour un contrat de location meublée pour étudiant de neuf mois.
Sur le plan contractuel toujours, la deuxième conséquence sera les durées de préavis du locataire ainsi que du propriétaire. Ils seront revus, passant de 3 à 6 mois pour le propriétaire, et de 1 à 3 mois pour le locataire.

Les autres conséquences porteront sur la fiscalité du propriétaire. Le propriétaire-bailleur se verra passer d’un abattement forfaitaire de charge de 50% à seulement 30%. 
Sur le plan fiscal toujours, le propriétaire devra modifier l’enregistrement de ses revenus. En effet, les revenus tirés de la location vide sont des revenus fonciers alors que ceux tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal n’est donc pas du tout le même.

Bien qu’en pratique, le risque réel soit  relativement peu élevé, c’est en cas de contentieux entre propriétaire et locataire que, si le propriétaire n’a pas respecté ses obligations, le contrat sera requalifié.

Comment le propriétaire peut-il se protéger de ce risque de requalification ?

Pour éviter toute mauvaise surprise, mieux vaut prendre ses précautions dès la mise en location. Il faut ainsi :

• Garnir le logement au minimum de tout le mobilier obligatoire tel que définit par le décret du 31 juillet 2015 (voir la liste sur notre article du 23 Septembre « Equipements des locations meublées ; que dit la loi ? » );
• Choisir le bon contrat de location ;
• Établir un inventaire précis et exhaustif de tout le mobilier et des équipements du logement en précisant leur état, et l’annexer au contrat. Même si cette démarche peut paraître fastidieuse, elle est indispensable. Par la suite, si un doute était émis sur la qualification du logement en meublé, c’est ce document, l’inventaire, qui permet de faire la différence avec une location vide. Il témoigne de la présence de meubles et des éléments d’équipements suffisants pour permettre la qualification de meublé. Il fait donc fonction de preuve du caractère meublé du logement. L’inventaire et l’état détaillé du mobilier devront être annexés au contrat-type de location.

On remarque que c’est souvent en cas de l’absence de cet inventaire ou le fait qu’il soit incomplet est une cause les plus fréquentes de requalification d’une location meublée.

Il est cependant important de rappeler qu’un locataire ne peut pas se prévaloir d’une insuffisance de meubles pour obtenir l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, s’il a, après conclusion du bail meublé, déposé les meubles dans un garde meuble.