Loyers plus élevés, fiscalité plus intéressante pour l’investisseur, les logements meublés sont habituellement considérés comme plus rentables que les non-meublés, et on remarque que de plus en plus de propriétaires-bailleurs font le choix de cette formule. Les changements de locataires parfois fréquents et les périodes de recherche accumulées peuvent représenter plusieurs mois de pertes de loyers, et, de fait, venir impacter leur rentabilité locative sur le long terme et rendre sa rentabilité moins stable qu’en location vide.
Qu’est-ce que la rentabilité ?
Le vocabulaire est important. La rentabilité affichée en agence immobilière ne sera pas forcément la même que celle évoquée par votre banquier. En effet, il existe trois définitions de la rentabilité.
- La rentabilité brute
Elle mesure le revenu que rapporte le loyer par rapport au prix d’achat. Elle s’exprime sur une base annuelle et est généralement comprise entre 2 et 7 %. Ce chiffre est toutefois à prendre avec des pincettes car il n’inclut ni les frais inhérents à la location du bien ni la fiscalité que cela engendre.
Mise en avant par les agences immobilières, cette rentabilité brute s’avère utile pour comparer rapidement les annonces entre elles.
- La rentabilité nette
Elle vous permet d’en savoir plus sur la faisabilité de votre projet. Son calcul prend en compte la taxe foncière, les assurances de prêts, les charges de syndic, de gestion et d’entretien du bien, mais également les possibles périodes de vacances locatives.
- La rentabilité nette d’impôts
C’est la plus complète. En plus de déduire les charges liées à la location du bien, elle ajoute les frais fiscaux que vous devrez payer au titre de l’impôt sur le revenu. En fonction de votre régime d’imposition, les résultats peuvent donc varier largement.
(Source : MyExpat)
Si le rendement locatif brut nous donne une première indication, le propriétaire devra tenir compte des charges et autres taxes locales, de la tranche marginale d’imposition et de l’impact des différents régimes fiscaux. En d’autres termes, c’est la rentabilité nette qui compte pour mesurer la performance d’un investissement locatif en location vide comme en location meublée.
Qu’en est-il de la rentabilité sur un meublé ?
La rentabilité immédiate est supérieure en location meublé grâce à la fourniture des meubles qui permet de demander un loyer 10 à 20 % plus chers. Logique car le service « meubles » inclus dans ce statut a un coût.
Début avril 2018, on notait qu’en France le rendement moyen brut atteignait entre 4,7 % à 6,6 % en vide, de 6 à 8 % en meublé classique et de 8 à 12 % en meublé saisonnier.
Jusqu’à 8 % en meublé classique, c’est un rendement intéressant, même si ce chiffre est brut. Mais pour que cela soit vraiment intéressant il faudrait que les locataires se suivent, sans vacance locative entre deux signatures de baux.
Bien entendu, ces moyennes nationales cachent des disparités importantes car les rendements franciliens étant moins élevés.
En ce qui concerne les locations meublées de courte durée (saisonnière), la rentabilité explose avec des prix à la semaine ou au week-end très élevé en période estival.
Le débat sur le type de location à privilégier pour maximiser son investissement semble rapidement tourner en faveur de la location meublée.
Un régime fiscal intéressant qui améliore la rentabilité nette
Fiscalement, il est aussi plus intéressant d’opter pour la location meublée.
Les gains générés dans le cadre d’une location meublée, quelle que soit sa nature (de courte ou de longue durée), relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), En effet, en louant son logement meublé, le propriétaire opte, dans la plupart des cas, pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui considère les loyers comme des bénéfices industriels et commerciaux (régime BIC). Ce régime ne bénéficie pas des mêmes atouts que la location meublée professionnelle (LMP), mais présente tout de même certains avantages fiscaux. Avec le statut LMNP, le propriétaire peut choisir le régime forfaitaire, qui lui permet d’être imposé seulement sur la moitié de ses loyers. A titre de comparaison, le régime forfaitaire permet de bénéficier d’un abattement de « seulement » 30 % dans le cadre d’une location vide. Le propriétaire d’un meublé peut également choisir le régime réel, qui lui permet de déduire ses charges de ses recettes locatives (travaux, achats des mobiliers intérêts d’emprunt,…) afin que ces dernières baissent. Un mécanisme qui réduit la base imposable, donc l’imposition.
Les loyers perçus d’un logement vide, seront quant à eux comptabilisés dans le champ des revenus fonciers.